5 เงื่อนไขในสัญญาก่อสร้างที่เจ้าของบ้านมักพลาดและถูกเอาเปรียบภายหลัง

ที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่พบว่า ปัญหาการสร้างบ้านจำนวนไม่น้อยไม่ได้เริ่มจากหน้างาน แต่เริ่มตั้งแต่ “สัญญาก่อสร้าง” ที่เจ้าของบ้านมักอ่านผ่านหรือเข้าใจคลาดเคลื่อนโดยไม่รู้ตัว เมื่อเอกสารสำคัญนี้เขียนไม่รอบคอบ แม้เพียงจุดเล็ก ๆ ก็อาจกลายเป็นช่องโหว่ที่ทำให้เจ้าของบ้านเสียเปรียบในภายหลัง

เพราะสัญญาก่อสร้างถือเป็นเอกสารทางกฎหมายที่ผูกพันทั้งงบประมาณ ระยะเวลา และสิทธิของคู่สัญญา บทความนี้จึงรวบรวม 5 เงื่อนไขในสัญญาก่อสร้างที่เจ้าของบ้านมักพลาด เพื่อช่วยให้คุณรู้ทัน ป้องกันความเสี่ยง และตัดสินใจได้อย่างรอบคอบก่อนเซ็นสัญญา

5 เงื่อนไขสัญญาก่อสร้างที่เจ้าของบ้านควรรู้ จากที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่

ระยะเวลาในการก่อสร้างและค่าปรับ

ที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่พบว่าปัญหาอันดับต้น ๆ ของเจ้าของบ้านคือ บ้านสร้างไม่เสร็จตามกำหนด แต่ไม่สามารถเรียกร้องอะไรได้ เนื่องจากเงื่อนไขในสัญญาเขียนไม่รัดกุมพอ เพราะสัญญาก่อสร้างหลายฉบับระบุระยะเวลาก่อสร้างแบบกว้าง ๆ เช่น 240 หรือ 300 วัน โดยไม่ได้ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดที่ชัดเจน ซึ่งเปิดช่องให้ผู้รับเหมายืดเวลาโดยไม่ถือว่าผิดสัญญา

ในสัญญาควรกำหนดวันเริ่มต้น – สิ้นสุดที่ชัดเจน และระบุค่าปรับกรณีงานล่าช้า เพื่อเรียกร้องความเสียหายได้

ราคาและรายละเอียดการจ่ายเงินในแต่ละงวด

ปัญหาที่มักพบคือ จ่ายเงินไปแล้ว ทำไมงานยังไม่คืบหน้า? มักเกิดจากโครงสร้างการจ่ายเงินที่ไม่สมดุลกับการทำงาน ในสัญญาควรระบุราคาที่ชัดเจน หลีกเลี่ยงสัญญาที่ระบุราคาแบบกว้าง เช่น ราคาโดยประมาณ เพราะอาจทำให้ค่าใช้จ่ายบานปลายได้ และควรกำหนดงวดการแบ่งจ่ายที่ชัดเจน เช่น งวดแรกจ่าย 10% จากราคาทั้งหมด งวดที่ 2 ชำระ 15% หลังจากงานฐานรากแล้วเสร็จ งวดที่ 3 ชำระ 15% หลังจากงานเสาชั้นล่างแล้วเสร็จ และงวดที่ 4 ชำระ 15% หลังจากงานเทพื้นและคานแล้วเสร็จ

ขอบเขตหน้าที่และความรับผิดชอบ

ควรมีการระบุขอบเขตหน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านและผู้รับเหมาให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเกิดปัญหาในภายหลัง เช่น หน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านคือ จัดเตรียมพื้นที่ก่อสร้างให้พร้อม อนุญาตให้ผู้รับจ้างเข้าพื้นที่ทำงาน ให้ความร่วมมือในการตรวจรับงาน ชำระเงินงวดงานตามที่ตกลง

ส่วนหน้าที่และความรับผิดชอบของผู้รับเหมาคือ ก่อสร้างบ้านตามแบบและรายการที่แนบไว้ ใช้วัสดุตามที่กำหนดในสัญญา ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ตกลง รับผิดชอบความปลอดภัยในพื้นที่ก่อสร้าง แก้ไขงานที่บกพร่องหรือไม่เป็นไปตามสัญญา

สิทธิในการยกเลิกสัญญาและการเรียกร้องค่าเสียหาย

เจ้าของบ้านควรมีสิทธิในการยกเลิกสัญญา เช่น งานล่าช้าเกินกำหนด คุณภาพไม่เป็นไปตามมาตรฐาน หรือผู้รับเหมาผิดสัญญาซ้ำซาก พร้อมกำหนดวิธีคำนวณค่าเสียหายที่ชัดเจน เพราะสัญญาบางฉบับเปิดช่องให้ผู้รับเหมาหยุดงานหรือบอกเลิกสัญญาได้ง่ายจนกลายเป็นช่องโหว่ หากไม่ระบุให้ดีอาจทำให้เกิดปัญหาบานปลายไปสู่การฟ้องร้องได้

สัญญาการรับประกัน

ที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่แนะนำว่าสัญญาที่ดีควรแยกประเภทการรับประกันอย่างชัดเจน เช่น โครงสร้างหลัก งานสถาปัตยกรรม งานระบบ พร้อมระบุขั้นตอนและกรอบเวลาการแก้ไขที่ชัดเจน ให้กำหนดระยะเวลาตามที่ตกลงและเหมาะกับงานแต่ละประเภท หรือวัสดุตกแต่งภายใน รวมถึงรายละเอียดและวิธีในการซ่อม เช่น ระยะเวลาการเข้าซ่อม หรือบทลงโทษหากไม่ดำเนินการ

แนวทางตรวจสัญญาก่อสร้างบ้านก่อนเซ็น จากที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่

วันที่และสถานที่ทำสัญญาต้องระบุให้ชัดเจน

ที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่พบว่าหลายคนมองข้ามการระบุวันที่และสถานที่ทำสัญญา แต่ในทางกฎหมายรายละเอียดเหล่านี้มีความสำคัญอย่างมาก วันที่ทำสัญญาเป็นตัวกำหนดจุดเริ่มต้นของระยะเวลาต่าง ๆ เช่น กำหนดส่งมอบงาน ระยะเวลาการก่อสร้าง และระยะประกันงาน

หากไม่มีการระบุวันที่ชัดเจน อาจเกิดข้อโต้แย้งได้ว่าระยะเวลานับจากวันใด ส่วนสถานที่ทำสัญญาอาจมีผล เพราะเขตอำนาจศาล ข้อตกลงเลือกศาลในสัญญาอาจมีรายละเอียดทางกฎหมายอื่นร่วมด้วย

ข้อมูลส่วนบุคคลของคู่สัญญาต้องครบและถูกต้อง

สัญญาจ้างก่อสร้างบ้านต้องระบุข้อมูลของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน ได้แก่ ผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ควรระบุชื่อ - นามสกุล เลขประจำตัวประชาชน ที่อยู่ เบอร์โทรศัพท์

ในกรณีที่เป็นนิติบุคคลต้องระบุชื่อบริษัท เลขทะเบียนนิติบุคคล และชื่อผู้มีอำนาจลงนาม การระบุข้อมูลไม่ครบหรือไม่ถูกต้อง อาจทำให้การบังคับตามสัญญาทำได้ยากในอนาคต โดยเฉพาะกรณีต้องฟ้องร้องหรือเรียกร้องค่าเสียหาย 

ระบุรายละเอียดลงในสัญญาให้ครบ หลีกเลี่ยงสัญญาปากเปล่า

เจ้าของบ้านควรตรวจสอบว่าสัญญาระบุรายละเอียดครบถ้วนหรือไม่ เช่น แบบบ้าน รายการวัสดุที่ระบุรุ่นและยี่ห้อที่ชัดเจน  วิธีการก่อสร้าง ระยะเวลา งบประมาณ

หากพบว่าระบุไม่ชัดเจน ควรขอแก้ไขให้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม อย่าคิดว่าคุยกันรู้เรื่องแล้ว เพราะเมื่อเกิดปัญหาสิ่งที่ใช้ยืนยันได้มีเพียงข้อความในสัญญาเท่านั้น

ที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่ขอเน้นย้ำว่า สัญญาก่อสร้างไม่ใช่เอกสารที่ควรอ่านผ่านตาแล้วเซ็นตามกันไป เพราะทุกถ้อยคำในสัญญามีผลโดยตรงต่อทั้งงบประมาณ ระยะเวลา และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง การใช้เวลาอ่านและทำความเข้าใจตั้งแต่ต้น จึงเป็นวิธีป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด

หากเจ้าของบ้านยังไม่มั่นใจในรายละเอียด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือที่ปรึกษางานก่อสร้างเชียงใหม่ จะช่วยให้การสร้างบ้านเป็นเรื่องที่ควบคุมได้ วางแผนได้ และจบงานได้อย่างสบายใจมากขึ้น